超低金利の現在。同一銀行での借り換えで、住宅ローンを大幅に圧縮した方法

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日銀のマイナス金利発動で、大幅に住宅ローンの金利が低下しており、歴史的な低金利状態にあります。

私が読む雑誌でも、住宅ローン借り換えを勧める記事も多く、麻生太郎財務相自信も借り換えを促進されていて「マイナス金利で効果が上がってきている」と発言されています。

(個人的には、新規ローン組む人ならまだしも、銀行間でわずかな手数料のために顧客を取り合いしているだけで麻生太郎さんの言う借り換えによる経済への波及効果はないように思えます。)

私は今回で2回目の住宅ローンの借り換えを実施しました

私は借り入れ2,300万円を35年間、金利は10年固定で住宅ローンを組んでいます。

住宅ローンの借り換えは2回目となりますが、今回もうまくこの低金利に乗って借り換えすることができました。
参考:住宅ローンの借り換えで350万円お得になりました

それも、住宅ローンの借り換えを、借りている同じ銀行で借り換えする、禁じ手の中の禁じ手、同一銀行での借り換えを行いました。

なぜ、同一銀行での借り換えが禁じ手なのか。解説したいと思います。

目次

住宅ローンの借り換えを同一銀行で借り換えを行うメリット

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住宅ローンの借り換えをしたほうがいいと言われるのは以下の条件を満たしたときと言われています。

  1. 住宅ローンの金利差が1%以上
  2. ローン残高が1000万円以上残っている
  3. 残りの返済期間が10年以上

これは、あくまでも一般的な条件ですが、なぜこのような基準かというと、住宅ローンの借り換えするには多くの手数料が多くかかるからです。以下、住宅ローンが3,000万円の場合にかかる費用です。

  • 元の銀行に払う手数料:3万円
  • 新しい銀行に払う手数料:3万円
  • 保証料:60万円
  • 登録免許税:5万円
  • 司法書士報酬:8万円
  • 合計 : 79万円

参考:住宅ローン比較ランキング

最近は保証料含めた手数料が少なくなってきたため、金利差0.3%でも得になるケースがあると言われています。

ここでは書きませんが、さらに住宅ローンの借り換えには予想以上に手続きも大変になります

住宅ローンを同一銀行で借り換えた場合にはどうなるか

同一銀行で借り換えたら、どうなるか。手数料がかからず金利を下げてもらうだけなので、圧倒的に住宅ローンを圧縮できます。さきほどの3,000万円借り入れの例でいうと、79万円手数料がかからなく、単純に金利を低くすることができます。

同一銀行での住宅ローン借り換えは原則認められない

同一銀行での借り換えというより、今借りている銀行に借りてるローンの金利引き下げ交渉といったほうが適切かもしれません。

ただし、銀行からすればこれから新規で契約する件ならまだしも、契約後の金利を引き下げるだけで利息が減るだけの大きな損失になるため、認めてしまえば、他の顧客や過去も含めて引き下げ交渉されたら困るため、原則同一銀行での借り換えは認められません。

私は今回、住宅ローンの借り換えで以下のように変更しました。

■変更前
住宅ローン1,800万円
固定金利10年間1.05%(3年支払い済みのため残り7年間)
返済期間:22年

■変更前
住宅ローン1,800万円
固定金利10年間0.75%
返済期間:21年(※1年間縮まりました)

私の場合、今回の住宅ローン借り換えで以下のメリットがありました。

  • 固定金利が再度10年間組み換えになり、固定金利の場合には途中変動金利に切り替わりますが、変動金利になるリスクが減
  • 金利0.3%下がった分返済期間を短くできた

1年間縮まったということは、住宅ローンが100万円は圧縮されたことになります。

私の場合には、前回と違う担当さんでしたが、うまく同一銀行での借り換えをすることができました。ただし、上でも書きましたが、銀行は原則同一銀行での借り換えはしてもらえません

私が今回の2回目の住宅ローンの同一銀行借り換えをした、交渉方法を次回アップしたいと思います。

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