平成28年1月29日の日銀のマイナス金利発表による影響は大きく、以下のような動きがでています。
- 投資信託ＭＭＦの新規募集停止
- 預金金利の引き下げ
- 住宅ローンの引き下げ
マイナス金利で預金が増えない時代になりました
「マイナス金利とはいっても個人の預金がマイナス金利により利息をとられることはない」と日銀黒田総裁は話しています。
普通預金、定期預金の利息は全く期待できません。金利の高いとされるネット定期でも100万円を1年間預けても10円といった水準です。
いろいろな動きがあるなかで住宅ローン金利の引き下げが各銀行から発表されています。
私もそうですが、歴史的な低水準の今、既に住宅ローンを組んでいる方であれば借り換えにより大幅な住宅ローン圧縮のチャンスです。
住宅ローンには変動金利と固定金利がある
住宅ローンには固定金利と変動金利があります。簡単に説明すると固定金利と変動金利は以下の特徴があります。
固定金利とは？
- 選択した固定期間内(3年、5年、10年、全期間等)は金利が変わらない。全期間固定出ない場合には変動に切り替わる
- 金利が変わらないため毎月の返済額と総返済額が初めに決まる（全期間固定の場合）
変動金利とは？
- 年に2回金利が見直しされる。金利が上がっていれば追加の利息を払う
- 5年後に返済額が改定となる
将来金利が大幅に上がらなければ変動金利のほうが総返済額が少なくすみ、金利が大幅に上がる場合には固定金利のほうが総返済額が少なくすむ可能性があります。
では、住宅ローンの変動金利と固定金利はどちらを選択したほうがいいか？について書きたいと思います。
私は固定金利を選びます。もし私が銀行員なら変動金利をオススメします
それではイオン銀行の平成28年2月の実行金利を列挙します。固定10年に比べると変動金利がかなり低い金利となっています。逆に固定3年や固定5年は変動金利よりも金利が低くなっています。
- 変動金利：0.57%
- 固定3年：0.38%
- 固定5年：0.50%
- 固定10年：0.79%
変動金利は金利変動のリスクを借り手側（私達）が負い、固定金利は金利変動のリスクを貸し手側（銀行）が負うことになります。
変動金利は金利が安いですが、金利が上昇した場合には借り手がその増えた金利分を支払う必要があります。
逆に、固定金利の場合には固定した金利よりも金利が上昇した場合には銀行が増えた分損します。
変動金利と固定金利どちらを選択するほうが得か？
よくある質問の中に「変動金利と固定金利どちらを選択するほうが得か？」という議論がありますが、これを考えるのは全くもって無意味です。
将来の金利は誰にも分からないからです。
それでも、私は変動金利は選びません。もし私が銀行員だったり住宅メーカーであれば変動金利をオススメします。
住宅ローンのメーカーの方の説明では変動金利でシミュレーションし、こんなに毎月の返済額が少なく済みますなんて説明が簡単にできるからです。
これほどの歴史的な低金利水準であれば銀行も住宅ローンでもらえる利息が少なくなります。
今が金利の底だとすると銀行は変動金利にもっていきたい
今後、金利が上がるかは分かりませんが、いまが金利の底なのであれば変動金利にさせることで、将来金利が上がったときに借り手側から利息を多くもらえる可能性があります。
これ以上下がらないというほど低い金利水準なので上がる余地しかないと考えるからです。
逆に借り手側としてみれば、将来金利が上がるとその分を余計に利息を支払う必要があります。
金利が上昇して、バブルの頃のように3%や5%になってしまったら500万円も1,000万円も多く払う必要があります。
金利が大幅上昇した場合のリスクが高すぎる
仮に3%になる5%になった場合には、住宅ローンは借入額や借入期間が長いため支払の利息が数百万円、千万単位で増えるリスクを背負うことになります。
借入額が小さいならば変動金利の選択肢もいいと思いますが、1,000万単位での借入であれば非常に危険です。
多くの利息を増えるかもしれないリスクを負うのであれば、私ならば今なら低い金利の固定金利で安心したいです。もしもの場合に家庭が破たんする危険があります。
変動金利を選ぶパターン
変動金利、金利の低さはとても魅力的です。
私は以下の場合には変動金利にしてもリスクが少なく選択肢としてはありだと思います。
- 返済期間が短い
- 借入額が少ない
- ミックスローンにする
仮に変動金利が上がっても、一気に繰り上げ返済をしてリスクを減らしたり固定金利にすぐに切り替えれる行動がとれるのであれば、変動金利の選択もいいと思います。